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中小房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險測量與評估
內(nèi)容摘要：風(fēng)險的測量和評估就是指對風(fēng)險發(fā)生的概率及其影響程度做出定量的估計(jì)，并確定某些風(fēng)險因素變化幅度和范圍。本文運(yùn)用非線性盈虧平衡分析法、敏感度分析法和事故樹法三種風(fēng)險測量和評估方法對中小房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險進(jìn)行分析。
關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè) 非線性盈虧平衡法 敏感性分析 事故樹 風(fēng)險評估
非線性盈虧平衡分析法下中小房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險分析
盈虧平衡分析法就是通過確定盈虧平衡點(diǎn)，找出擬開發(fā)項(xiàng)目建成以后的盈虧界限，確定合理的開發(fā)面積，了解項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險的能力。根據(jù)建筑成本及銷售收入與銷售量之間是否呈線性關(guān)系，盈虧平衡分析又可進(jìn)一步分為線性和非線性盈虧平衡分析；在實(shí)際房地產(chǎn)投資中經(jīng)常會遇到的情況是開發(fā)建筑面積與成本并不成線性關(guān)系。房屋銷售也會受到市場和消費(fèi)者的影響，銷售收入與銷售量也不呈線性變化關(guān)系。項(xiàng)目總成本與建筑面積不成正比的原因有兩方面：一方面是項(xiàng)目的規(guī)模經(jīng)濟(jì)性，即項(xiàng)目達(dá)到一定的經(jīng)濟(jì)規(guī)模后，面積增加，單位建筑面積的成本有所下降；另一方面是項(xiàng)目的規(guī)模不經(jīng)濟(jì)性，即當(dāng)項(xiàng)目規(guī)模超過某一限度時，正常的建筑材料、動力設(shè)備、機(jī)械設(shè)備等已經(jīng)不能保證供應(yīng)，正常的生產(chǎn)班次也不能完成任務(wù)，需加班加點(diǎn)，增加勞務(wù)費(fèi)用；因而成本函數(shù)也變成了非線性關(guān)系。
如圖1所示，總成本曲線和銷售凈收入曲線有兩個交點(diǎn)，即有兩個盈虧平衡點(diǎn)Q1和Q2；注意：在這里，利潤即總收入和總成本函數(shù)之間的垂直距離，在建筑面積為Q0時最大。在兩個盈虧平衡點(diǎn)中，只有第一個，即與建筑面積Q1對應(yīng)的平衡點(diǎn)才是相關(guān)的。當(dāng)中小房地產(chǎn)企業(yè)開始建造時，管理當(dāng)局通常預(yù)期會虧損；這時，就需要知道建筑面積達(dá)到多少才能從虧損變?yōu)橛�。在圖1中，企業(yè)希望盡快達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)建筑面積Q1，然后向利潤最大的建筑面積Q0移動。但理性的房地產(chǎn)企業(yè)不會使建筑面積超過Q0，因?yàn)檫@會導(dǎo)致企業(yè)利潤的減少。理性的管理者不應(yīng)把建筑面積設(shè)定在第二個盈虧平衡點(diǎn)所對應(yīng)的Q2上的。
從圖1可看出，有兩個盈虧平衡點(diǎn)，有一個最佳盈利建筑面積點(diǎn)Q0，這與線性盈虧平衡不同，因此并非建筑面積越大，盈利越多。通過以上的分析不難看出非線性盈虧平衡分析的優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：中小房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)項(xiàng)目一方面需要對項(xiàng)目的一些主要參數(shù)如銷售量、售價、成本做出估計(jì)，另一方面某些經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)如總投資額、收益率還不容易確定。因此，運(yùn)用非線性盈虧平衡分析法對高度敏感的銷售量、成本、利潤等因素進(jìn)行分析，有助于了解項(xiàng)目可能承受風(fēng)險的程度；缺點(diǎn)：非線性盈虧平衡分析不能揭示產(chǎn)生項(xiàng)目風(fēng)險的根源，雖然我們知道降低盈虧平衡點(diǎn)可以降低項(xiàng)目風(fēng)險，但是如何降低，應(yīng)該采取哪些措施或通過哪些有利途徑可達(dá)到這個目的，盈虧平衡分析法沒有給出答案。
基于敏感性分析法的中小房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險分析
（一）多因素敏感性分析
為了確定有哪些因素影響目標(biāo)指標(biāo)（包括凈現(xiàn)值、內(nèi)部利潤率、投資回收期等），我們一般選擇投資總額、經(jīng)營成本、銷售價格、銷售量等作為可能的影響因素；單因素敏感性分析是假設(shè)只變動一個影響因素，其他因素不變；而多因素敏感性分析則允許多個影響因素同時變動，以查看綜合影響后，目標(biāo)指標(biāo)的變動趨勢和程度。本文認(rèn)為針對中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的項(xiàng)目而言，不確定性因素往往是同時變化的，不存在單因素變動的可能，因此下文將以一個案例運(yùn)用多因素敏感性分析法進(jìn)行分析。
假定某項(xiàng)目的初始投資為85000元，年租金收入為17500元，年經(jīng)營費(fèi)用為1500元，項(xiàng)目壽命為10年，資產(chǎn)殘值為1000元，基準(zhǔn)收益率為13%，現(xiàn)在就初始投資和各年租金收入對該項(xiàng)目進(jìn)行雙因素敏感分析。
設(shè)X=初始投資變化的百分?jǐn)?shù)；Y=同時改變的年租金收入的百分?jǐn)?shù)
則凈現(xiàn)值NPV=-85000（1+X）+17500(1+Y){1/1+13%…+…1/（1+13%）′°}-1500{1/1+13%…+…1/（1+13%）′°}+1000/（1+13%）′°=4765.8-85X+94Y
當(dāng)NPV≥0時，該方案盈利在13%以上，即4765.8-85X+94Y≥0，Y≥0.89X-0.05將不等式畫在平面圖上就得到圖2所示的兩個區(qū)域，斜線上的點(diǎn)表示NPV=O；
斜線以上的區(qū)域表示NPV>0；斜線以下的區(qū)域表示NPV<0。圖2中△AOB表示初始投資增加而年租金收入減少時，NPV仍大于零，但這個區(qū)域面積很小。
�。ǘ┟舾行苑治龅膬�(yōu)缺點(diǎn)
優(yōu)點(diǎn)：通過敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目分析人員將注意力集中在這些關(guān)鍵因素上，必要時可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價，以減少投資的風(fēng)險。
缺點(diǎn)：敏感性分析不能表明這種風(fēng)險的發(fā)生概率有多大，無法定量測出風(fēng)險值的大小。對于不同的項(xiàng)目，各個不確定因素發(fā)生相對變動的概率是不一樣的，因此兩個同樣敏感的因素，在一定的不利的變動范圍內(nèi)，可能一個發(fā)生的概率很大，另一個發(fā)生的概率很小，這也是敏感性分析解決不了的。
基于事故樹分析法的中小房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險分析
決策樹法是一種用來分析和進(jìn)行風(fēng)險估計(jì)的方法。決策樹法主要適用具有某些可以確定的結(jié)果的問題和多階段決策分析；在運(yùn)用中通過不斷的“剪枝”，最終確定最好的決策方案�；跊Q策樹原理演化出了可以針對中小房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險分析的事故樹分析法。
通過事故樹分析法，可以利用樹狀圖形由上朝下分枝，越分越細(xì)的特點(diǎn)，事先對可能引起房地產(chǎn)投資風(fēng)險損失的風(fēng)險事件進(jìn)行研究，對引起風(fēng)險事件并導(dǎo)致風(fēng)險損失的各種原因進(jìn)行逐級詳細(xì)分析，最后確定風(fēng)險因素。在房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別中，事故樹分析法不但能查明開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險因素，估計(jì)出導(dǎo)致風(fēng)險事件的各個基本事件的主次程度，還可通過運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)等相關(guān)知識和歷史資料求出風(fēng)險事故發(fā)生的概率。一個可能的住宅滯銷的潛在風(fēng)險事故樹見圖3。
例如，如對某住宅銷售風(fēng)險的識別可通過圖3所示的事故樹來識別：房地產(chǎn)產(chǎn)品滯銷的原因可能是因?yàn)殚_發(fā)商投資決策失誤和營銷策略不當(dāng)?shù)�，而投資決策失誤又可能是因?yàn)橥顿Y時機(jī)、物業(yè)位置和物業(yè)類型等選擇不當(dāng)，逐級往下，越分越細(xì)，最后形成一個事故樹，房地產(chǎn)滯銷的風(fēng)險因素也就全部識別清楚了。
參考文獻(xiàn)：
1.中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理[M].中國物價出版社，2002
2.鮑道琴.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險控制[J].中國市場，2005(7)
畢業(yè)論文搜集整理：
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